DWS Grundbesitz GmbH: Halbjahresbericht zum 30. September 2021 grundbesitz Fokus Deutschland;grundbesitz Fokus Deutschland DE0009807099; DE0009807081

DWS Grundbesitz GmbH

Frankfurt am Main

grundbesitz Fokus Deutschland

Halbjahresbericht zum 30. September 2021

Hinweise für den Anleger

Wichtiger Hinweis

Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 1. Oktober 2021) sowie der „Wesentlichen Anlegerinformationen“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

Hinweise zu den Anteilklassen

Für das Immobilien-Sondervermögen bestehen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC.

Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Verwaltungs- sowie der erfolgsabhängigen Vergütung.

Anteilklassen im Überblick (Stand: 30. September 2021)

¹⁾ Ausführliche Informationen zum erstmaligen Erwerb sowie zur Aufstockung von Anteilen der Anteilklasse IC enthält der Verkaufsprospekt.
²⁾ Die Abrechnungsperiode beginnt am 1. April eines Kalenderjahres und endet am 31. März des darauffolgenden Kalenderjahres.

Vorübergehende Einstellung der Ausgabe neuer Anteile

Im Einklang mit der Fondsstrategie hat das Fondsmanagement im Rahmen seiner Möglichkeiten zur Liquiditätssteuerung entschieden, ab dem 23. März 2021 zunächst keine weiteren Anteile der Anteilklassen RC und IC auszugeben und somit bis auf Weiteres keine neuen Mittel einzuwerben. Bereits bestehende Sparpläne werden weiterhin ausgeführt

Die Ausgabe neuer Anteile erfolgte in Abhängigkeit von den Investitionsmöglichkeiten der Anlegergelder und unter Beachtung der für einen offenen Immobilien-Publikumsfonds maximal geltenden Liquiditätsquote von 49% des Fondsvermögens.

Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Kennzahlen im Überblick

grundbesitz Fokus Deutschland auf einen Blick (Stand zum 30. September 2021)

Tätigkeitsbericht

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Halbjahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz Fokus Deutschland im Zeitraum vom 1. April 2021 bis 30. September 2021.

Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum

Die ersten sechs Monate des laufenden Geschäftsjahrs waren unverändert geprägt von der anhaltenden COVID-19-Pandemie, deren Höhepunkt mittlerweile jedoch überschritten scheint. Insbesondere der weltweite Fortschritt der nationalen Impfprogramme hat zu einer Entspannung der Situation geführt. Damit einher ging in vielen Länder die sukzessive Wiedereröffnung des öffentlichen Lebens. Profitieren konnten davon auch die von der Pandemie besonders betroffenen Sektoren Einzelhandel und Hotel.

Vor diesem Hintergrund sind die Mieter auch wieder ihren vertraglich vereinbarten Zahlungsverpflichtungen nachgekommen. Soweit offene Forderungen gegenüber Mietern bestehen, hat das Fondsmanagement hierfür zeitnah und in angemessener Höhe Risikovorsorge getroffen. Darüber hinaus haben Mieter damit begonnen, neben ihren laufenden Mietzahlungen auch etwaige offene Forderungen aus Zeiten der angeordneten Schließungen zu bedienen. In Anbetracht des anstehenden Herbstes und Winters können jedoch erneute Rückschläge nicht ausgeschlossen werden. Der Fokus des Fondsmanagements liegt daher unverändert auf der Aufrechterhaltung stabiler Mieteinkünfte.

grundbesitz Fokus Deutschland verzeichnete im ersten Geschäftshalbjahr vom 1. April 2021 bis zum 30. September 2021 eine Wertentwicklung von 0,9% je Anteil in der Anteilklasse RC und 1,2% je Anteil in der Anteilklasse IC (jeweils nach der BVI-Methode). Die erwirtschafteten Immobilienerträge sowie das insgesamt positive Bewertungsergebnis des Immobilienbestandes und des Wertpapierportfolios trugen hierzu maßgeblich bei.

Das Fondsvermögen ist im Vergleich zum Geschäftsjahresbeginn leicht auf 908,4 Mio. EUR gesunken (31. März 2021: 912,4 Mio. EUR) – insbesondere aufgrund der erfolgten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020/​2021 von rund 10,1 Mio. EUR.

Die von zwei unabhängigen Sachverständigen ermittelten stichtagsbezogenen Verkehrswerte aller Bestandsimmobilien haben sich im Berichtszeitraum leicht erhöht.

Die Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 136,6 Mio. EUR zum Berichtsstichtag haben sich im Vergleich zum Geschäftsjahresbeginn um 29,8 Mio. EUR erhöht, da zum Erwerb der Immobilie „Spectrum“ in Hamburg teilweise Fremdkapital eingesetzt wurde. Somit ergibt sich eine Erhöhung der Fremdfinanzierungsquote auf 17,7% (31. März 2021: 15,6%). Der Wert liegt weiterhin unter dem gesetzlichen Höchstwert von 30,0%. Um den Handlungsspielraum des Sondervermögens zu erweitern, besteht des Weiteren eine Kreditlinie über 30 Mio. EUR. Während des Berichtszeitraums wurde diese jedoch nicht in Anspruch genommen.

Positiv haben sich ebenfalls die im Liquiditätsportfolio des Fonds gehaltenen Anleihen entwickelt. Das Anleiheportfolio wurde in seiner Zusammensetzung und Laufzeit zu Gunsten geringerer Risiken und Volatilität der aktuellen Marktsituation angepasst.

Die liquiden Mittel des Fonds wurden im selben Zeitraum aufgrund der Ankäufe auf 221,2 Mio. EUR reduziert (31. März 2021: 290,1 Mio. EUR), die Liquiditätsquote reduzierte sich dementsprechend auf 24,4% (31. März 2021: 31,8%). Mit den Mitteln aus Sparplänen sowie der Wiederanlage nach Ausschüttung sind dem Fonds im Berichtszeitraum insgesamt rund 0,4 Mio. EUR zugeflossen.

Die Anteilrückgaben im Geschäftshalbjahr beliefen sich auf rund 2,7 Mio. EUR, woraus sich ein Nettomittelabfluss von insgesamt rund 2,3 Mio. EUR ergab.

Im Berichtszeitraum standen unverändert der weitere Aufbau des nach Nutzungsarten und Standorten diversifizierten Immobilienportfolios und die intensive Ankaufsprüfung weiterer Investitionsmöglichkeiten im Fokus des Fondsmanagements. Die vorhandene Liquidität wurde neben der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020/​2021 insbesondere für die Kaufpreiszahlung einer gemeinschaftlich mit einem ebenfalls von der DWS verwalteten Offenen Immobilienfonds erworbenen und über eine Objektgesellschaft anteilig gehaltenen Immobilie in Hamburg, Deutschland (Logistik) verwendet.

Das Immobilienvermögen des Fonds beträgt per Berichtsstichtag nach Verkehrswerten 771,3 Mio. EUR (31. März 2021: 685,9 Mio. EUR), der Gesamtbestand hat sich durch den Bestandsübergang der vorgenannten Logistik-Immobilie in Hamburg, Deutschland auf insgesamt 28 direkt oder über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Objekte erhöht.

Die Vermietungsquote im Gesamtportfolio auf Basis der Mieterträge beträgt zum Stichtag 30. September 2021 rund 96,6% und liegt über dem Niveau zum Ende des vorigen Geschäftsjahres (31. März 2021: 94,7%). Die Mieterträge der überwiegend langfristig vermieteten Immobilien lieferten während des Geschäftsjahres weiterhin einen positiven Ergebnisbeitrag.

Seit dem Inkrafttreten der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor („Offenlegungsverordnung“) am 10. März 2021 enthalten die vorvertraglichen Informationen für das Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland bereits Erläuterungen zur Integration von Nachhaltigkeitsrisiken bei den Investitionsentscheidungen sowie zu den Ergebnissen der Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen von Nachhaltigkeitsrisiken auf die Rendite des Sondervermögens.

Vor dem Hintergrund von Artikel 8 der Offenlegungsverordnung wurden nun mit Wirkung zum 1. Oktober 2021 die Anlagebedingungen um eine Regelung ergänzt, dass bei Erwerb und Bewirtschaftung von Immobilien auch die ökologischen Merkmale berücksichtigt werden sollen, die die Kapitalgesellschaft für das Sondervermögen bewirbt. Im Zuge der Anpassung wurden auch verschiedene Änderungen berücksichtigt, die sich aus dem zum 2. August 2021 in Kraft getretenen sogenannten „Fondsstandortgesetz“ (Gesetz zur Stärkung des Fondsstandort Deutschlands) ergeben. Diese beziehen sich insbesondere auf die Modalitäten und die Bekanntmachungsfrist im Fall von künftigen Änderungen der Anlagebedingungen und bringen darüber hinaus für den Fonds Erleichterungen für die Gewährung von Gesellschafterdarlehen an Immobilien-Gesellschaften mit sich.

Über Entwicklungen des Fonds in dem Bereich Nachhaltigkeit werden wir unsere Anleger auch künftig informieren.

Mit freundlichen Grüßen

 

 

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nach den starken, durch die Corona-Pandemie bedingten Verwerfungen im Jahr 2020 zeigt sich die deutsche Wirtschaft im Jahresverlauf 2021 erholt, aber noch nicht auf Vorkrisenniveau. Grundsätzlich stützt der wiederbelebte Welthandel, der nach einem Rückgang von 6% im Jahr 2020 im Jahresverlauf 2021 mit einem Zuwachs von 12% deutliche Anstiege verzeichnen dürfte. ¹⁾ Auch Frühindikatoren wie der Einkaufsmanager-Index zeigten sich im Oktober 2021 positiv, wenngleich mit nachlassender Dynamik. Mit einem Indexstand von 52 lag der Oktoberwert für Deutschland weiterhin über der neutralen Schwelle von 50, ging aber gleichzeitig auf den niedrigsten Wert seit acht Monaten zurück. ²⁾ Letztlich blieb die Corona-Pandemie und damit verbundene Effekte wie Lockdowns und Impffortschritt insbesondere zu Jahresbeginn ein bestimmender Faktor für die wirtschaftliche Erholung, nicht zuletzt aufgrund neuer Virus-Mutationen. Mittlerweile treten Folgeerscheinungen wie Transport- und Logistikprobleme, Produktionsengpässe infolge fehlender Vorprodukte, steigende Rohstoffpreise sowie eine anziehende Inflation immer stärker in Erscheinung und belasten damit die wirtschaftliche Erholung Deutschlands. So wird nach 0,5% im Jahr 2020 in diesem Jahr mit einem Anstieg der Inflation auf rund 3% gerechnet, was letztlich geldpolitische Maßnahmen auf europäischer Ebene nach sich ziehen könnte. ³⁾

Konkret wird in Bezug auf die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland nach der Coronabedingten Schwächephase im Jahr 2020 mit einem negativen Wirtschaftswachstum von -4,9% eine positive Entwicklung und einsetzende Erholungsphase erwartet. Entsprechend wird für das Gesamtjahr 2021 mit einem Wachstum von 2,5% gerechnet. Nachdem das verarbeitende Gewerbe in den vergangenen Monaten durch fehlende Vorprodukte und steigen Rohstoff- und Energiepreise ausgebremst wurde und die Industrieproduktion im August auf Monatsbasis um 4% und Exporte um 1,2% sanken, bleiben der Dienstleistungssektor und der private Konsum als Stützen der wirtschaftlichen Erholung. Während im Gastgewerbe- und Servicebereich tendenziell im weiteren Jahresverlauf auch weiterhin Coronainduzierte Einschränkungen drohen, dürfte insbesondere die aufgestaute Konsumentennachfrage die wirtschaftliche Erholung befeuern. ⁴⁾

(Datenquellen: Oxford Economics, Markit 10/​2021)

¹⁾ Oxford Economics, World Economic Prospects, Oktober 2021
²⁾ IHS Markit, Flash Germany PMI Composite Output Index, Oktober 2021
³⁾ Oxford Economics, World Economic Prospects, Oktober 2021
⁴⁾ Oxford Economics, World Economic Prospects, Oktober 2021

Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Die Renditen an den Kapitalmärkten sind im Berichtszeitraum vom 1. April 2021 bis 30. September 2021 in einer mit 40 Basispunkten engen Trading Range im negativen Bereich. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2021 bei -33 Basispunkten und lagen am Ende des Berichtszeitraums bei -0,20% p.a.

Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten in einer Spanne von 10 Basispunkten im negativen Bereich. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2021 bei -0,597% p.a. und per 30. September 2021 bei –0,673% p.a.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität lag seit September 2019 bei -0,50%.

(Datenquelle: Bloomberg)

Deutsche Immobilienmärkte

Der deutsche Immobilienmarkt ist nach unserer Einschätzung in eine beginnende Erholungsphase eingetreten, wenngleich die Pandemie deutliche Spuren an den Märkten hinterließ. Entsprechend hat das Jahr 2020 die deutschen Immobilienmärkte infolge von Lock-Downs und Grenzschließungen vor große Herausforderungen gestellt, allerdings erfolgten auch umfangreiche Stützungs- und Hilfsmaßnahmen seitens der Regierung, der EZB und anderer europäischer Institutionen. Dank dieser Subventionen, Ausfallgarantien, Steuererleichterungen und sozialen Sicherungsmaßnahmen konnten vielfach Insolvenzen verhindert und damit deutlich steigende Arbeitslosenzahlen verhindert werden, zumal solide Ausgangsbedingungen wie niedrige Leerstände und moderate Bautätigkeit die Immobilienmärkte zusätzlich stützten. Nichtsdestotrotz hat die Corona-Pandemie in den vergangenen 12-18 Monaten insbesondere im Hotel- und Einzelhandelssektor für Verwerfungen gesorgt. Ladenschließungen und fehlende internationale Touristen haben den stationären Einzelhandel belastet und für signifikante Mietausfälle gesorgt. Als Folge daraus blieb die Flächennachfrage schwach und gerade die seit Jahren gebeutelten Shopping Center verzeichneten zum Jahresende 2020 neuerliche Leerstandsanstiege und deutliche Mietrückgänge um über 13%. Dieser Trend dürfte sich im Jahresverlauf 2021 in abgeschwächter Form fortgesetzt haben.

Auch am deutschen Büromarkt hinterließ die Pandemie ihre Spuren. Lag die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top-7 Büromärkten zu Beginn der Pandemie noch bei knapp über 3%, dem niedrigsten Wert seit den frühen 1990er Jahren, stieg sie bis Ende 2020 auf moderate 3,9% an und dürfte zum Jahresende 2021 lediglich um rund 90 Basispunkte auf etwa 4,8% steigen. Insbesondere Stuttgart und München fallen hier positiv auf, Frankfurt und Düsseldorf führen hingegen das Feld an. Auch Mietniveaus dürften sich im Jahresverlauf um rund -0,5% moderat korrigieren, nachdem sie 2020 im Durchschnitt sogar noch leicht anstiegen. Hauptgrund hierfür war eine positive Mietentwicklung in Hamburg und Stuttgart, während in den übrigen Top-7 Bürostandorten die Mietentwicklung stagnierte. Die einsetzende Erholung der Flächennachfrage und moderate, durch die Pandemie zum Teil verzögerte Fertigstellungsvolumen stützen den Büromarkt zusätzlich.

Freundlicher zeigten sich die deutschen Logistikmärkte, die in weiten Teilen sogar von der Krise und dem starken Wachstum im Online-Handel profitieren konnten. Insbesondere hier konnte Deutschland seine Rolle als vermeintlicher „sicherer Hafen“ ausspielen. Nach 1,4% Mietwachstum im vergangenen Jahr dürfte dieser Wert im Jahr 2021 sogar knapp doppelt so hoch ausfallen, wobei deutliche Treiber urbane Standorte mit ihrer Fokussierung auf den Online-Handel und Auslieferung „auf der letzten Meile“ waren und weiterhin bleiben dürften.

Die deutschen Wohnungsmärkte zählen ebenso zu den Gewinnern der Krise, konnten sie doch ihren defensiven Charakter voll zur Geltung bringen. Im europäischen Kontext gilt Deutschland als etablierter Wohnungsmarkt, entsprechend blieben Mietausfälle und Leerstandszunahmen die Ausnahme und Mietniveaus korrigierten trotz regulatorischer Unsicherheiten lediglich partiell und temporär im Spitzensegment, wo sich die verringerte Nachfrage nach kleinteiligen, befristeten Mietverträgen und möbliertem Wohnen am stärksten bemerkbar machte. Insgesamt rechnen wir selbst in Berlin im Jahresverlauf 2021 mit weiteren Mietanstiegen im unregulierten Spitzensegment. ⁵⁾

(Datenquellen: DWS 07-08/​2021)

⁵⁾ DWS, Europe Real Estate Strategic Outlook, Juli 2021; DWS, Germany Real Estate Strategic Outlook, August 2021, DWS European Consolidated Real Estate Forecasts, Juli 2021

Deutsche Investmentmärkte

Die deutschen Investmentmärkte stehen weiterhin im Zeichen der Corona-Pandemie. Zwar konnte sich die Investmentdynamik im Verlauf des Jahres 2021 weitgehend stabilisieren und sich von ihrem Tiefstand zu Jahresbeginn 2021 erholen, dennoch liegen Transaktionsvolumen weiterhin unter den Vorkrisenniveaus zur Jahresmitte 2020. Wurden in der 12-Monats-Betrachtung im zweiten Quartal 2020 sektorübergreifend noch Immobilien im Wert von über 85 Mrd. EUR gehandelt, lag der annualisierte Wert im dritten Quartal 2021 bei rund 64 Mrd. EUR. Trotz Markterholung entspricht dies noch immer einem Rückgang um rund 25%, gegenüber Vorjahresquartal sind es noch rund 20%.

Auf sektoraler Ebene liegen Logistik- und Wohnimmobilien klar in der Anlegergunst vorn. Beide Sektoren verzeichneten während der Corona-Pandemie deutlich weniger starke Rückgänge beim Transaktionsvolumen und liegen im dritten Quartal 2021 mit 90% bzw. 94% nahe ihrer Vorkrisenniveaus. Büroinvestments, Einzelhandelsimmobilien und Hotelobjekte folgen mit einigem Abstand dahinter, konnten sich mit Ausnahme des Einzelhandels allerdings bereits erholen, wenngleich die Erholung am Hotelmarkt nicht zuletzt angebotsbedingt auf niedrigem Niveau erfolgte und sehr moderat ausfiel. ⁶⁾

Trotz der weiterhin verhaltenen Investmentaktivität rechnen wir perspektivisch mit einem neuerlichen Anstieg der Transaktionsvolumen und einer nachlassenden Polarisierung hinsichtlich der Sektorallokation. Spitzenrenditen haben sich auch im vergangenen Jahr sehr robust gezeigt, wobei Einzelhandelsobjekte auch hier eine Ausnahme darstellten.

Letztlich bleibt die Attraktivität von Immobilienanlagen im anhaltenden Niedrigzinsumfeld auch weiterhin hoch, entsprechend rechnen wir mittelfristig mit anhaltender Renditekompression. ⁷⁾

⁶⁾ RCA, Oktober 2021
⁷⁾ DWS, Europe Real Estate Strategic Outlook, Juli 2021

Anlagestrategie des grundbesitz Fokus Deutschland

Für das Sondervermögen wird der Aufbau eines breit diversifizierten Portfolios mit Immobilien an ausgewählten Standorten und mit verschiedenen Nutzungsarten angestrebt. Schwerpunkt der Immobilieninvestitionen sind Groß- und Mittelstädte in Deutschland. Die Immobilien sollen dabei die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen umfassen. Es können jedoch auch Immobilien mit anderen Nutzungsarten wie z. B. Studentisches Wohnen und Pflegeheime erworben werden. Darüber hinaus ist selektiv der Kauf von Immobilien im europäischen Ausland, vorzugsweise mit der Nutzungsart Wohnen, möglich. Die vorgenannten Nutzungsarten können durch den Fonds auch im Rahmen von Immobilien-Projektentwicklungen erworben werden.

Eine gute Mikrolage und eine flexible und auf längere Sicht anhaltend gute Gebäudestruktur sowie -substanz der Immobilien sollen dabei grundsätzlich eine gute Vermietung ermöglichen. Die Anlagestrategie des Sondervermögens stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit dem Ziel, während der Laufzeit des Sondervermögens sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Durch zielgerichtete Maßnahmen bei der Anlage und bei der Verwaltung der Objekte wird eine positive Wertentwicklung der Anlageobjekte angestrebt.

Zur Erreichung der Anlageziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl und der Verwaltung der Immobilien unter anderem auch ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (nachfolgend „Offenlegungsverordnung“) gefördert. Die regulatorischen Anforderungen an den Inhalt und das Format der nach der Offenlegungsverordnung offenzulegenden Informationen befinden sich derzeit teilweise noch in der Entwicklung und Konkretisierung.

Das Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland ist auf unbegrenzte Zeit aufgelegt und hat keine feste Laufzeit. In Abhängigkeit von der Marktentwicklung sind jedoch ein Verkauf des gesamten Immobilienportfolios und eine sich daran anschließende Liquidation des Sondervermögens möglich. Eine Entscheidung über einen Verkauf liegt im alleinigen Ermessen der Gesellschaft. Des Weiteren ist die Gesellschaft berechtigt, die Ausgabe neuer Anteile vorübergehend oder vollständig einzustellen.

Fondsvermögen und Mittelaufkommen

Im Berichtszeitraum vom 1. April 2021 bis 30. September 2021verbuchte der Fonds einen Nettomittelabfluss in Höhe von -2,28 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen beläuft sich zum 30. September 2021 auf 908,4 Mio. EUR (Stand 31. März 2021: 912,4 Mio. EUR).

Zum 30. September 2021 betrugen das Immobilien-/​Beteiligungsvermögen 771,4 Mio. EUR und die liquiden Mittel 221,2 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere und Staats- bzw. Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert.

Ergebnisse des Fonds

In den ersten sechs Monaten des aktuellen Geschäftsjahres hat der Fonds eine Wertentwicklung von 0,87% je Anteil in der Anteilklasse RC und 1,16% je Anteil in der Anteilklasse IC erzielt.

Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nachfolgende Übersicht deutlich.

Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 30. September 2021)

^* Auflegung des Fonds mit beiden Anteilklassen am 3.11.2014

Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt nach der BVI-Methode, d. h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Immobilienbestand des grundbesitz Fokus Deutschland

Zum Portfolio des grundbesitz Fokus Deutschland gehörten zum Berichtsstichtag 28 Immobilien, davon 23 direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen in Höhe von insgesamt 592,0 Mio. EUR und fünf Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen in Höhe von insgesamt 179,3 Mio. EUR, die jeweils über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten werden. An einer dieser Immobilien-Gesellschaften ist grundbesitz Fokus Deutschland über ein Joint Ventures mit einem weiteren, ebenfalls von DWS verwalteten Immobilien-Sondervermögen beteiligt.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien

Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmietertrag bilden Logistik-, Büro- und Wohnimmobilien derzeit die Schwerpunkte im Portfolio von grundbesitz Fokus Deutschland. Laufende Projektentwicklungen sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien nach Nutzflächen und Jahressollmietertrag

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien

grundbesitz Fokus Deutschland ist zum Berichtsstichtag überwiegend im Inland investiert und über verschiedene Regionen diversifiziert.

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien

(Prozentsätze nach Verkehrswerten, ohne im Bau befindliche Projektentwicklungen)

Größenklassen der Fondsimmobilien

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Immobilien nach Größenklassen

Immobilienankäufe und Bestandszugänge

Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie ggf. dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen.

Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projektentwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.

Ein Objekt wurde im Berichtszeitraum erworben und ist in den Bestand übergegangen :

Hamburg (DE) – Logistikimmobilie

Der Kaufvertrag für die Logistikimmobilie „Spectrum“ wurde am 27. April 2021 unterzeichnet. Das in Hamburg Billbrook/​ Allermöhe gelegene Objekt wurde 2007 errichtet und verfügt aktuell über eine Nutzfläche von insgesamt rund 77.100 m². Die Immobilie ist vollständig und langfristig an einen Nutzer vermietet.

Der Ankauf erfolgte über eine Beteiligungsgesellschaft im Rahmen eines Joint Ventures mit einem ebenfalls von DWS verwalteten Offenen Immobilienfonds. An dem Joint Venture ist grundbesitz Fokus Deutschland mit einem Anteil von 45% beteiligt.

Der anteilige Kaufpreis betrug rund 69,2 Mio. EUR, der Besitzübergang erfolgte am 1. Juni 2021.

Verbunden mit dem Erwerb dieser Bestandsimmobilie war der zeitgleiche Ankauf eines Erweiterungsbaus am gleichen Standort über rund 18.800 m². Die Baumaßnahmen sollen planmäßig im zweiten Halbjahr 2022 abgeschlossen werden. Baufortschritt sowie Bau- und Ausführungsqualität werden fortlaufend durch mandatierte Berater der Gesellschaft überwacht. Der Mietvertrag über die Fläche des Erweiterungsbaus wurde mit Unterzeichnung des Kaufvertrags vorzeitig aufschiebend bedingt geschlossen.

Der anteilige Kaufpreis für die Erweiterungsfläche beträgt rund 15,9 Mio. EUR.

Vier Objekte wurden im Berichtszeitraum erworben und werden nach dem Berichtszeitraum in den Bestand übergehen:

Am 6. August 2021 wurde ein Kaufvertrag über ein Wohnportfolio bestehend aus vier Immobilien in Köln, Dresden, Braunschweig und Bremen unterzeichnet.

Köln (DE) – Wohnimmobilie (studentisches Wohnen)

Die im Kölner Stadtteil Neuehrenfeld gelegene Immobilie verfügt auf einer Wohnfläche von 2.620 m² über 91 möblierte Apartments für Studierende, einen Kindergarten mit einer Mietfläche von rund 560 m² und 26 Tiefgaragenstellplätze. Der Kaufpreis beträgt rund 29,4 Mio. EUR, der Bestandsübergang ist für das vierte Quartal 2021 geplant.

Dresden (DE) – Wohnimmobilie

Die im Dresdner Stadtteil Mickten gelegene Wohnimmobilie verfügt über 3.945 m² Wohnfläche bzw. 63 Wohneinheiten und 61 Tiefgaragenstellplätze. Der Kaufpreis beträgt rund 18,7 Mio. EUR, der Bestandsübergang ist für das vierte Quartal 2021 geplant.

Braunschweig (DE) – Wohnimmobilie

Die südlich der Braunschweiger Innenstadt gelegene Immobilie verfügt über 4.246 m² Wohnfläche bzw. 56 Wohneinheiten und 71 Tiefgaragenstellplätze. Der Kaufpreis beträgt rund 23,1 Mio. EUR, der Bestandsübergang ist für das vierte Quartal 2021 geplant.

Bremen (DE) – Wohnimmobilie

Die im Bremer Stadtteil Überseestadt gelegene Immobilie verfügt über 3.191 m² Wohnfläche bzw. 58 Wohneinheiten, verteilt auf fünf Obergeschosse. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Einzelhandelsflächen mit insgesamt 144 m². Die Tiefgarage besitzt 34 Stellplätze. Der Kaufpreis beträgt rund 17,3 Mio. EUR, der Bestandsübergang ist für das vierte Quartal 2021 geplant.

Zwei Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden vor dem Berichtszeitraum erworben und werden nach Fertigstellung voraussichtlich nach dem Berichtszeitraum in den Bestand übergehen:

Bristol (GB) – Wohnimmobilie (studentische Wohnen)

Am 30. Oktober 2020 konnte ein Kaufvertrag über ein im Bau befindliches Studentenwohnheim geschlossen werden. Die Projektentwicklung „Willow“ umfasst 357 möblierte Apartments für Studierende und befindet sich in der Hafenstadt Bristol, rund 170 km westlich von London entfernt. Der vereinbarte, vorläufige Kaufpreis beträgt rund 62,8 Mio. EUR, wovon bereits rund 52,1 Mio. EUR aufgrund des Baufortschrittes gezahlt wurden. Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich im vierten Quartal 2021, Baufortschritt sowie Bau- und Ausführungsqualität werden fortlaufend durch mandatierte Berater der Gesellschaft überwacht. Der Erwerb erfolgt über eine Beteiligungsgesellschaft.

Madrid (ES) – Wohnimmobilie

Am 5. August 2020 wurde ein Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Wohnimmobilie in Vallecas, nahe der spanischen Hauptstadt Madrid unterzeichnet. Der vereinbarte vorläufige Kaufpreis beträgt rund 42,4 Mio. EUR, hierauf wurde bereits eine Anzahlung von rund 12,7 Mio. EUR geleistet. Der Erwerb erfolgt über eine Beteiligungsgesellschaft. Der Bestandsübergang erfolgt nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe, voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2023. Der Baufortschritt sowie die Bau- und Ausführungsqualität werden durch mandatierte Berater der Gesellschaft fortlaufend überwacht.

Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge

Im Berichtszeitraum wurde keine Immobilie verkauft oder ist aus dem Bestand des Fonds herausgegangen.

Kredite und Währungsrisiken

Zum Stichtag 30. September 2021 hatte das Immobilien-Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland (direkt und indirekt gehaltene Immobilien) Kreditverbindlichkeiten im Umfang von insgesamt 136,6 Mio. EUR (31. März 2021: 106,8 Mio. EUR) Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Berichtsstichtag 17,7%, bezogen auf das Immobilienvermögen.

Übersicht Kredite zum 30. September 2021

Übersicht Währungsrisiken zum 30. September 2021

Die Strategie der Währungsabsicherung ist mittel- bis langfristig ausgelegt und basiert auf dem Aspekt Minimierung der Absicherungskosten/​ Maximierung der Absicherungserträge. Preise für Devisenterminabsicherungen resultieren primär aus der sich darzustellenden Zinsdifferenz zwischen Euro-Zone und Investitionsland und der Laufzeit (Restlaufzeit) des Terminkontraktes. Änderungen in der Zinsdifferenz führen zu Änderungen in der Werthaltigkeit der Terminabsicherung.

Vermietungsinformationen zum 30. September 2021

¹⁾ Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewerteten Leerstand.
²⁾ Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts.
³⁾ Projektentwicklung im Bau, daher keine Vermietungsinformationen

Vermietungssituation

Zum Stichtag 30. September 2021 betrug der Vermietungsstand der Fondsobjekte 96,6% und lag durchschnittlich im Berichtszeitraums bei 95,8%.

Die Grafiken zeigen die auslaufenden Mietverträge, gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete. Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten wird von der frühestmöglichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Darstellung ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten verdeutlicht, wie sich die Mietvertragsausläufe zugunsten der vertraglich gesicherten Mieteinnahmen des Fonds nach hinten verschieben.

Auslaufende Mietverträge

(gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %)

bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts

ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Mieterstruktur nach Branchen

(Basis: Vertragsmiete)

Vermögensübersicht zum 30. September 2021

 

Devisenkurse per 30. September 2021: 1 EUR = 0,86266 GBP

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Im Berichtszeitraum 1. April 2021 bis 30. September 2021 verminderte sich das Fondsvermögen um 4,0 Mio. EUR auf 908,4 Mio. EUR. Das Sondervermögen verzeichnete einen Nettomittelabfluss von 2,3 Mio. EUR. Per Saldo wurden für die Anteilklasse RC 42.080 Anteile zurückgegeben und für die Anteilklasse IC keine Anteile aus- oder zurückgegeben; somit vermindert sich die Zahl der umlaufenden Anteile auf 14.229.681 für die Anteilklasse RC und blieb unverändert bei 2.785.534 für die Anteilklasse IC.

Hieraus errechnete sich zum Stichtag per 30. September 2021 der Wert pro Anteil (= Rücknahmepreis) mit 53,33 EUR für die Anteilklasse RC und 53,63 EUR für die Anteilklasse IC.

Das direkt gehaltene Immobilienvermögen beträgt 592,0 Mio. EUR. Der Wert der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften beträgt zum Berichtsstichtag 139,7 Mio. EUR.

Die Liquiditätsanlagen verminderten sich im Berichtszeitraum um 68,9 Mio. EUR auf 221,2 Mio. EUR.

Die in Tages-, Termingeld und Bankguthaben angelegten Mittel veränderten sich von 58,6 Mio. EUR auf 93,5 Mio. EUR.

Der Bestand an festverzinslichen Wertpapieren – die sich in der Eigenverwaltung befinden – belief sich zum Berichtsstichtag auf 127,7 Mio. EUR. Angaben zum Wertpapierbestand sind der Übersicht „Vermögensaufstellung Teil II“ zu entnehmen.

Als gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität werden 45,4 Mio. EUR gehalten.

Die sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf 80,2 Mio. EUR. Hiervon entfallen im Wesentlichen 21,4 Mio. EUR auf zur Abschreibung verbleibende Anschaffungsnebenkosten sowie 7,8 Mio. EUR auf Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung.

Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften aus vergebenen Darlehen werden mit 29,9 Mio. EUR ausgewiesen.

Die Zinsansprüche von insgesamt 1,4 Mio. EUR bestehen im Wesentlichen aus abgegrenzten Zinsen aus festverzinslichen Wertpapieren.

Wesentlicher Bestandteil der anderen Vermögensgegenstände in Höhe von 19,6 Mio. EUR sind die Hinterlegungen im Rahmen von Collaterals.

Die Auslandspositionen aus den Immobilien, Beteiligungen, Liquiditätsanlagen und den sonstigen Vermögensgegenständen von 152,6 Mio. EUR teilen sich wie folgt auf: Großbritannien 70,8 Mio. EUR, Niederlande 28,9 Mio. EUR, Spanien 15,8 Mio. EUR und Irland 37,1 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten betragen insgesamt 104,2 Mio. EUR. Größter Einzelposten sind mit 90,3 Mio. EUR Kredite bei den Direktimmobilien, die zur teilweisen Finanzierung von Immobilien aufgenommen wurden.

Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung werden mit insgesamt 9,0 Mio. EUR ausgewiesen. Diese resultieren im Wesentlichen aus Vorauszahlungen der Mieter für Heiz- und Nebenkosten.

Die anderen Verbindlichkeiten in Höhe von 4,9 Mio. EUR beinhalten insbesondere Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermingeschäften mit 3,6 Mio. EUR und Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer mit 1,3 Mio. EUR.

Rückstellungen bestehen in Höhe von 20,5 Mio. EUR. Hiervon entfallen 0,4 Mio. EUR auf Rückstellungen für Betriebskosten, 0,8 Mio. EUR auf Instandhaltungen, 2,6 Mio. EUR auf Vorsorge für Mietausfälle und Neuvermietung im Rahmen der COVID-19-Pandemie und 0,5 Mio. EUR auf sonstige. Des Weiteren bestehen Rückstellungen in Höhe von 3,9 Mio. EUR für Ertragsteuern und 8,8 Mio. EUR für latente Steuern.

Die Auslandspositionen aus Verbindlichkeiten und Rückstellungen von zusammen 2,0 Mio. EUR verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Länder: Großbritannien 0,5 Mio. EUR, Niederlande 0,4 Mio. EUR, Spanien 0,1 Mio. EUR und Irland 1,0 Mio. EUR.

Währungskursrisiken, die sich aus dem Engagement in Fremdwährung ergeben können, werden durch Devisentermingeschäfte abgesichert: 59,7 Mio. GBP. Die Lieferverpflichtungen wurden zum aktuellen Devisenkurs bewertet.

Vermögensaufstellung zum 30. September 2021
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

 

 

 

Alle immobilienbezogenen Angaben zu 100%, ohne Berücksichtigung der Beteiligungsquote.

¹⁾ FG = Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück mit fertigem Objekt
UB = Grundstück im Zustand der Bebauung
U = unbebautes Grundstück
ER = Erbbaurecht
²⁾ B = Büro & Praxis
H = Hotel
L = Läden
LG = Lager/​Logistik
W = Wohnen
Anteil in % jeweils bezogen auf den Mietertrag.
³⁾ K = Klimaanlage
LA = Lastenaufzug
PA = Personenaufzug
R = Rolltreppe
⁴⁾ Die Fondsimmobilien werden gemäß KAGB von zwei unabhängigen Bewertern (Regelbewertern) begutachtet, hier sind beide Werte dargestellt.
⁵⁾ Werte in Fremdwährung umgerechnet zum Devisenkurs vom 31. März 2021. Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erfolgt der Ausweis anteilig gemäß Beteiligungsquote.
⁶⁾ Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten können Anschaffungsnebenkosten sowohl auf Fonds- als auch auf Gesellschaftsebene anfallen, unter anderem abhängig davon, ob es sich um die Neugründung oder den Erwerb einer bereits bestehenden Gesellschaft handelt.
⁷⁾ Historische Anschaffungsnebenkosten in Ländern mit anderer Währung werden mit Wechselkurs des Besitzübergangs ausgewiesen.
⁸⁾ Bei der Berechnung der Restlaufzeiten wird davon ausgegangen, dass die vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechte ausgeübt werden.
⁹⁾ Wert der Gesellschaft ermittelt gemäß Bestimmungen des KAGB und der KARBV (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung).

Devisenkurse per 30. September 2021: 1 EUR = 0,86266 GBP

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
zur Vermögensaufstellung zum 30. September 2021

Verzeichnis der Käufe im Berichtszeitraum

Vermögensaufstellung zum 30. September 2021
Teil II: Liquiditätsübersicht

Vermögensaufstellung zum 30. September 2021
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Weitere Angaben zum Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 30. September 2021

 

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Sonstige Angaben

Nachkommastellen sind abgerundet.

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung:

Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl. Die Bewerter führen die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durch.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB („Immobilien“) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Zur Plausibilisierung des ermittelten Ertragswertes kommt insbesondere das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) in Betracht. Hierbei werden künftig erwartete Einzahlungsüberschüsse der Immobilie über mehrere festgelegte Perioden (z.B. Zehn-Jahresperioden) auf den Bewertungsstichtag mit markt- und objektspezifischen Diskontierungszinssätzen abgezinst. Der Restwert der Immobilie am Ende der festgelegten Perioden wird prognostiziert und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Summe aus den abgezinsten Einzahlungsüberschüssen und dem abgezinsten Restwert ergibt den Kapitalwert des Objektes, aus dem der Verkehrswert abgeleitet wird.

Je nach Belegenheitsland der Immobilie können jedoch auch Verfahren angewendet werden, die von den vorstehend beschriebenen abweichen. Voraussetzung ist, dass der Wertermittlung ein geeignetes, am jeweiligen Immobilienanlagemarkt anerkanntes Wertermittlungsverfahren oder mehrere dieser Verfahren zugrunde gelegt werden.

2. Ankaufs- und Regelbewertung:

Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen wird bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchgeführt, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Beim Erwerb werden die Immobilien mit dem Kaufpreis angesetzt, wobei dieser Ansatz für längstens drei Monate beibehalten wird.

Die erste Regelbewertung der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen und anschließend jeweils im Abstand von maximal drei Monaten.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Der Wert des Vermögensgegenstandes ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel aus den beiden Verkehrswerten der von den zwei voneinander unabhängigen Bewertern erstellten Gutachten.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Die Gesellschaft führt die Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften insbesondere gemäß §§ 248, 249, 250 KAGB i. V. m. § 31 KARBV durch.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem gemäß § 249 Abs. 3 KAGB fortgeführten Kaufpreis angesetzt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der Kaufpreis und der ermittelte Wert werden anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft erfolgt nach der für den Fonds anzuwendenden Bewertungsrichtlinie. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.

Die Ausführungen unter I.2. „Ankaufs- und Regelbewertung“ gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden Monats berücksichtigt.

III. Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben:

Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

2. Festgeld:

Festgelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

3. Wertpapiere, Geldmarktpapiere:

Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend nicht anders angegeben.

Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z.B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geldmarktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

Zinsen und zinsähnliche Erträge werden taggleich abgegrenzt und in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt.

4. Devisentermingeschäfte:

Zur Absicherung des Währungsrisikos werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Devisentermingeschäfte werden mit den Verkehrswerten (Marktwerten) angesetzt.

Für die Bewertung von Devisentermingeschäften werden die für vergleichbare Devisentermingeschäfte vereinbarten Preise mit entsprechender Laufzeit herangezogen.

5. Forderungen:

Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen. Hierzu werden Forderungen > 90 Tagen individuell betrachtet und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorgänge wertberichtigt. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe mit Berichtigung der Umsatzsteuer abgeschrieben.

6. Anschaffungsnebenkosten:

Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Hausintern wird grundsätzlich eine voraussichtliche Haltedauer von fünf Jahren angewendet. In begründeten Ausnahmefällen kann hiervon abgewichen werden. Sie mindern das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der vorgenannten Abschreibungsfrist von fünf Jahren wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Sie mindern ebenfalls das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht im realisierten Ergebnis berücksichtigt.

Anschaffungsnebenkosten werden bei allen Erwerben von Immobilien und Beteiligungen aktiviert. Transaktionen, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertigstellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt, werden als Erwerb klassifiziert.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV.

7. Verbindlichkeiten:

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.

8. Ansatz und Bewertungen von Rückstellungen:

Rückstellungen werden gebildet für

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgten in Höhe des Betrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Maßgeblich ist der voraussichtliche Erfüllungsbetrag. Rückstellungen werden grundsätzlich nicht abgezinst. Rückstellungen, die eine Laufzeit >12 Monate besitzen, bei denen es sich um unverzinsliche Verpflichtungen handelt und sofern diese nicht auf eine Anzahlung oder Vorausleistung beruhen, werden mit einem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Marktzinssatz abgezinst. Rückstellungen sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

Bei einer im Ausland gelegenen Immobilie sind Rückstellungen für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates. Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, werden berücksichtigt. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind aufgrund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüberhinausgehender Wertansatz möglich. Die weiteren Einzelheiten der Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nr. 2 KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.

9. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten:

Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.

10. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung:

Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt. Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Aufwands- und Ertragszahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für alle wesentlichen Aufwendungen und Erträge.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Die Gesellschaft wendet den Grundsatz der Periodenabgrenzung an, nach dem Aufwendungen und Erträge in dem Geschäftsjahr erfasst werden, dem sie wirtschaftlich zu zuordnen sind.

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Morning-Fixings WM/​Reuters AG um 10:00 Uhr vom Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet.

V. Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt. Der Wert des Sondervermögens ist aufgrund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln. Werden unterschiedliche Anteilklassen für das Sondervermögen eingeführt, wird der Anteilwert sowie der Ausgabe- und Rücknahmepreis für jede Anteilklasse gesondert ermittelt.

Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.

Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

Hinweis zur Verkehrswertermittlung in der aktuellen Corona-Pandemie:

Aufgrund der Corona-Pandemie bestehen zum Bewertungsstichtag Einschränkungen wichtiger Lebensbereiche mit Auswirkungen auf die Wertermittlung. Die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Allgemeinen wie auch die individuellen Auswirkungen auf den Teilmarkt des Bewertungsobjektes im Speziellen sind hinsichtlich der Vermietungs- und Investmentmärkte deshalb nicht abschließend bestimmbar.

Trotz der Corona-Pandemie ist die Ermittlung von Verkehrswerten zum Bewertungsstichtag weiterhin möglich. Die Schlussfolgerungen über die aktuellen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind lediglich mit erhöhten Unsicherheiten behaftet.

Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen

Es haben keine wesentlichen Änderungen im Berichtszeitraum stattgefunden.

Eine Aktualisierung der Übersicht über Auslagerungsunternehmen und Dienstleister folgt im Anschluss an diesen Bericht.

Anhang: Auslagerungen und Dienstleister

Aktuellere Informationen enthält ggf. der Jahresbericht bzw. Verkaufsprospekt soweit ein solcher jüngeren Datums als dieser Halbjahresbericht vorliegt.

Auslagerungen (Stand: 30. September 2021)

Die Gesellschaft hat nachfolgende Tätigkeiten ausgelagert. Die Angaben zur Auslagerung der Immobilienbewerter sind separat unter „Externe Bewerter“ aufgeführt. Aufgaben, die die Immobilien-Gesellschaften im eigenen Namen beauftragen, sind nicht aufgeführt, da diese keine Auslagerungstätigkeiten im aufsichtsrechtlichen Sinne darstellen. Mit der Beauftragung solcher Auslagerungsunternehmen entstehen keinerlei direkte Rechte und Pflichten der Anleger.

¹⁾ Interessenkonflikte können sich daraus ergeben, dass Auftragnehmer teilweise die gleichen Dienstleistungen auch für andere Gesellschaften und deren Investmentvermögen oder Individualportfolios, seien es Gesellschaften innerhalb oder außerhalb der Deutsche Bank Gruppe, erbringen. Die gekennzeichneten Unternehmen sind mit der Gesellschaft verbundene Unternehmen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jeweiligen Verträge in anderer Form abgeschlossen worden wären, wenn eine Gesellschaft involviert wäre, die nicht gesellschaftsrechtlich oder personell verflochten ist.

Dienstleister (Stand: 30. September 2021)

Neben den von der Gesellschaft im aufsichtsrechtlichen Sinne ausgelagerten Funktionen hat die Gesellschaft darüber hinaus die nachfolgend aufgeführten Tätigkeiten an Dienstleister vergeben. Mit der Beauftragung solcher Dienstleister entstehen keinerlei direkte Rechte und Pflichten der Anleger.

¹⁾ Interessenkonflikte können sich daraus ergeben, dass Auftragnehmer teilweise die gleichen Dienstleistungen auch für andere Gesellschaften und deren Investmentvermögen oder Individualportfolios, seien es Gesellschaften innerhalb oder außerhalb der Deutsche Bank Gruppe, erbringen. Die gekennzeichneten Unternehmen sind mit der Gesellschaft verbundene Unternehmen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jeweiligen Verträge in anderer Form abgeschlossen worden wären, wenn eine Gesellschaft involviert wäre, die nicht gesellschaftsrechtlich oder personell verflochten ist.

Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

DWS Grundbesitz GmbH
Mainzer Landstraße 11-17
60329 Frankfurt am Main
Amtsgericht: Frankfurt am Main HRB 25 668
Gegründet am 5. Mai 1970
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 6,0 Mio. EUR
Haftendes Eigenkapital (KWG): 23,031 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2020

Gesellschafter

DWS Real Estate GmbH (99,9%)
Bestra Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (0,1%)

Geschäftsführung

Clemens Schäfer
Global Head of Real Estate APAC und EMEA
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Dr. Ulrich von Creytz
Head of Coverage Segment Private & Real Assets, Real Estate
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Ulrich Steinmetz
Regional Head of Portfolio Management Real Estate Retail
Alternatives and Real Assets

Dr. Grit Franke
Global Head of Fund Finance
zugleich Geschäftsführerin der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Abschlussprüfer

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
THE SQUAIRE
Am Flughafen
60549 Frankfurt am Main

Verwahrstelle

State Street Bank International GmbH
Brienner Straße 59
80333 München
Amtsgericht: München HRB 42 872
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 109,4 Mio. EUR
Eigenmittel (im Sinne von Artikel 72 der Verordnung (EU)
Nr. 575/​2013 (CRR)): 2.302,0 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2020

Aufsichtsrat

Dr. Asoka Wöhrmann
Member of the Executive Board CEO
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
Vorsitzender des Aufsichtsrats

Daniel F. Just
Vorsitzender des Vorstands
Bayerische Versorgungskammer, München
1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Dirk Görgen
Member of Executive Board
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Nicole Behrens
Head of DWS Control Office
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Prof. Dr. Kerstin Hennig
Leiterin EBS Real Estate Management Institute
EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Wiesbaden

Stefan Knoll
Sprecher der regionalen Geschäftsführung Nord
Leiter Privatkunden Nord, Hamburg
Deutsche Bank AG

Externe Bewerter

Für die Bewertung der Fondsimmobilien hat die Gesellschaft die folgenden externen Bewerter im Sinne des § 216 KAGB bestellt.

Regelbewerter

Dipl.-Sachverständiger Carsten Fritsch
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Kaufmann Clemens Gehri
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Tobias Gilich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Hannover

Dipl.-Sachverständiger Heiko Glatz
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Düsseldorf

Dipl.-Ing. (FH) Markus Obermeier
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Betriebswirt (FH) Michael Post
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Dipl.-Kauffrau Anke Stoll
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Ermittlung von Mietwerten, Hamburg

Dipl.-Ing. Martin von Rönne
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg

Dipl.-Ing. Stefan Wicht
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mainz

Ankaufsbewerter

Dipl.-Bauing. Florian Dietrich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Riedstadt

Dipl.-Ing. Karsten Hering
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Ing. Andreas Weinberger
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Düsseldorf

CBRE GmbH, Hausvogteiplatz 10, 10117 Berlin
Meike Opfermann
RICS Registered Valuer, CIS HypZert (F)

Australien: CBRE Valuations Pty Ltd, Level 3, (ab 1. Mai 2021)
Waterfront Place, 1 Eagle Street, Brisbane,
Qld, Australia 4000
(Vertrag ab 1.5.2021 über CBRD GmbH, Berlin)
Stephan Thomas, Certified Practising Verluer (AAPI)

USA, Atlanta: CBRE Inc. (ab 1. Mai 2021)
Valuation & Advisory Services
3550 Lenox Road NE, Suite 2300
Atlanta, Georgia 30326
(Vertrag ab 1.5.2021 über CBRE GmbH, Berlin)
Lee C. Holliday, Designated Member, Appraisal Institute

Jones Lang LaSalle SE (ab 1. Mai 2021)
Bockenheimer Landstraße 55
60325 Frankfurt am Main
Andreas B. Röhr, FRICS
Doreen Süssemilch, MRICS
Joseph Miller, MRICS

Bewerter für die Immobilien-Gesellschaften (gemäß § 250 Absatz 1 Nr. 2 KAGB)

Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Franklinstraße 50
60486 Frankfurt am Main